Malum küresel ısınma bulunduğumuz yüzyılın en büyük sorunu.  Dolayısı ile çevreye duyarlı bazı kurumlar ve ülkeler çevreye yaydığı karbon ile ilgili çeşitli önlemler almaya başladı. CDP ile karbon verilerini paylaşmak  bu önlemlerden sadece birisi birisi. Kısaca CDP, Carbon Disclosure Project kısaltılmışı, yani Karbon Saydamlık Projesi anlamına gelmektedir.
Karbon Saydamlık Projesi (CDP), 2000 yılında şirketlerin, yatırımcıların ve devletlerin iklim değişikliği tehdidine karşı önlem almalarını sağlayacak bilgileri toplamak ve paylaşmak amacıyla başlatıldı.
Amaç hedef koymak ve iyileştirmeler yapmak.
CDP aracılığıyla kurumların ve devletlerin atmosfere sera gazı salınımı ve iklim değişikliği stratejilerinin kamuoyuna ve yatırımcılara açıklanması sayesinde karbon emisyonlarını azaltma hedefleri koyarak performans iyileştirmesi yapabiliyorlar. CDP verileri, kurumsal yatırımcılar, şirketler, kamu politikasını yönlendirenler, resmi kurumlar ve akademisyenler de dahil olmak üzere geniş bir kitle ile paylaşılıyor.
CDP uygulamada konuyu basite indirgersek, kuuruluşlar hizmet ve mal üretirken atmosfere yoğun bir şekilde karbon salmaktadır. CDP ile konuyu şeffaf ele alarak saldığı karbonun hesabını vermekte ve gelecekte bunu nasıl azaltacağı ile ilgili planlarını paylaşmaktadır.
Günümüzde CDP ile ilgili şirketler için hali hazırda zorunluluk yok ama gelecekte CDP zorunluluğu olacağı öngörüldüğünden dolayı topluma karşı kendini sorumlu hisseden firmalar CDP raporlarını her yıl hazırlayıp yayınlamaktadırlar.
CDP raporları yayınlandıkça küresel ölçekte bir takım anlamlandırılabilir veriler ortaya çıkmaktadır. Ve bu veriler ile küresel karbon saydamlık için yeni stratejiler oluşturulabilir. Örneğin dünya üzerindeki karbon emisyonunun %70'ini sadece 100 firmanın sebep olduğu (635 milyar ton sera gazı) CDP raporları sayesinde bilinmektedir. Diğer taraftan emisyonların %32'si halka açık şirketlerin, dolayısı ile artık CDP raporu sayesinde yatırımcılar şirketlerin sera gazı etkilerini düşünerek yatırım yapma fırsatını gözlemleyebiliyor.
2016 yılında global ölçekte dünya ekonomisinin yaklaşık %60'ı olan 5800'den fazla şirketin sunduğu CDP verileri anlamlandırılabilir ve strateji oluşturulabilir bir veri oluşturdu. Artık büyük yatırımcılar bu verilerden faydalanarak, karbon ayak izi, düşük karbon endeksi verilerini dikkate alıyor.
Ayrıca sadece yatırımcılar değil, kurum yöneticileri CDP verilerine göre strateji değiştirebiliyor, rekabette sürüdürülebilirlik avantajı sağlayarak bir adım öne çıkabiliyor. Kurumun çevresel kararları, yönetici ve çalışanlarının katılımını sağlayarak çevre bilince tabana yayılmış ve kurum kültürü haline gelmiş oluyor.
Artık günümüzde yatırımcılar için iklim verilerinin okunması, anlamlandırması, yatırımlarında karar mekanizmalarından birisi haline getirmiş olması, geçmiş 15 yıldan bu zamana kadar yapılmış olan CDP çalışmalarına ait verilerin bir sonucu diyebiliriz.
Bugün yaklaşık toplam değeri 9 trilyon doları bulan (Ikea, Nike, Levi Strauss & Co, Metro AG, PG&E vb), 500 den fazla büyük firma We Mean Business ortaklı ile 1000'den fazla çevresel taahhütte bulunmaktadır. Her bir firmanın taahhütlerini inceleyebilirsiniz.
CDP aynı zamanda bize kurumların su stratejilerini de göstermektedir. Avrupada su güvenliği konusunda hassas şirketler ile su kaynakları konusunda baskılara hala direnen şirketler arasında  güvenliğine duyarlı şirketler arasında makas her geçen gün açılıyor. CDP raporlarının sonuçlarından birisi olan su raporu, Avrupa Birliği, Sürdürülebilir Gelişim Hedeflerinin su güvenliği konusunda daha fazla dikkat çekmesini sağlıyor.







  


Nem kelime anlamına baktığımızda ortamda bulunan su buharı veya hafif ıslaklık, rutubet olarak belirtilmiş olsa da termodinamikte nem ölçümü bağıl nem, mutlak nem ve spesifik nem olarak kategorize edilmiştir. Haydi nem hakkında merak ettiğimiz tüm bilgiyi paylaşalım.
Nem Nedir?

Atmosfer içerisinde bulunan su buharına nem denir. Nem higrometre adı verilen aletle yada cihazla ölçülür. Havada asılı duran nem gram (gr) olarak ifade edilmektedir. Bilindiği gibi su ortamdaki sıcaklık şartlarına göre, katı, sıvı ve gaz olarak bulunmaktadır. Örnek olarak atmosferden buhar soğuyarak sıvı haline (yağmur) gelir, eğer sıvı haldeki su donma sıcaklığı altına düşerse katı hale gelerek yere düşmektedir. Yerdeki su sıcaklığa bağlı olarak tekrar gaz haline geçerek atmosfere karışır. Bu sürece su döngüsü adı verilmektedir.

Mutlak Nem Nedir?
Mutlak Nem, 1m3 hava içerisinde bulunan su buharının gr. olarak ağırlığına mutlak nem denir. Daha kısa bir ifade ile mutlak nem; birim hacimdeki nem miktarıdır ve gram/m3 olarak ölçülür. Mutlak nem, sıcaklık ve buharlaşmanın fazla olduğu Ekvator bölgesinde, alçak yerlerde ve deniz kenarlarında yüksekken, soğuk kutup bölgelerinde ve yüksek dağlarda ve karasal iklim olan bölgelerde ise düşüktür.

Maksimum Nem Nedir? (Doyma Noktası)
Maksimum Nem, 1m3 havanın belli sıcaklıkta taşıyabileceği en fazla nem miktarına maksimum nem denir. Maksimum nem sıcaklığa bağlı olarak değişir. Sıcaklık arttıkça hava genişleyeceğinden taşıyabileceği nem miktarı artarken, sıcaklık azaldıkça hava daralır ve böylece taşıyabileceği nem miktarı azalır. Sıcaklıkla maksimum nem doğru orantılıdır.

Bağıl Nem Nedir? (Oransal, Nisbi, Özgül, Relative)
Mutlak nemin maksimum neme oranı havanın neme doyma oranını verir. Bu orana bağıl nem denir. Bağıl nem, yüzde (%) olarak ifade edilir.

Bağıl nem hesaplama formülü ;  (Mutlak Nem / Maksimum Nem) x 100 = Bağıl Nem (% ile belirtilir)
Bağıl nem ile sıcaklık ters orantılıdır. Sıcaklık düştükçe maksimum nem azalacağından, bağıl nem yükselir. Sıcaklık değerleri yükseldikçe, maksimum nem artacağından bağıl nem düşer. Bağıl nem çöl bölgelerinde ve kara içlerinde az, Ekvator bölgesi gibi yağışlı bölgelerde ve deniz kıyılarında çoktur. Günlük hava durumu bültenlerinde bahsi geçen, hava sıcaklığını etkiyen bağıl nemdir. Bağıl nem miktarı % ile belirtilir.

Nem Konfor Şartları Nelerdir?
Nem şartlandırma atmosfer altında maalesef yapılamamaktadır. Bu kapsamda dışarıda ki nemi kontrol etme imkanımız olmasa da hava durumu bültenlerini takip ederek konfor şartımıza uygun nem ve sıcaklıkta dışarı çıkabilirsiniz.
  • İç ortamlarda ise nem ölçme, kontrol ve iklimlendirme cihazları ile nemi dengede tutabiliriz. Konfor şartlarına uygun nem oranı %40 - %60 arasıdır. Bu oranların altına indiğinde nemlendirme, üstüne çıktığında ise nem alma uygulanası iklimlendirme cihazları (klimalar) ile yapılabilir.
  • İklimlendirme cihazları ile soğutma yaparken oluşan yoğuşma ortamdaki nemin sıva hale geçmesi ile olmaktadır. Soğutma yaparken ortam neminin aşırı düşmemesine dikkat edilmelidir. 
  • Ortamı nemlendirmek için su buharı veya su buharı üreten cihazlar kullanılmaktadır. Bazı hassas kontrollü cihazlarda ayrıca nemlendirme ünitesi bulunmaktadır. 
  • Ortamda nemin düşük olması statik elektriklenmeyi artırır ve özellikle elektrik ve elektronik sistemlerinin olduğu alanlarda risk oluşturur. Kitap ve ahşap ürünlerde sıvı kaybına bağlı olarak çatlama ve kuruma görülür.  Canlılarda cilt kuruması, mukoza iritasyonu, sık susama, göz kuruluğu, alerjik sendromlarda artma ve hasta bina sendromlarına sebep olmaktadır. Ayrıca bitkilerde sararma ve kuruma oluşur. 
  • Ortamda nemin yüksek nem olması ise terlemeyi olumsuz etkiyerek vücut ısısının düşmesi engellenmiş olur. Ayrıca yüksek nem, metallerde korozyona, oksitlenmeye ve çürümeye sebebiyet verecektir. Rutubet ve nem, küf, mantar ve ev akarlarının oluşmasına sebep olacağından sağlıksız bir ortam oluşmasına sebep olacaktır. Yüksek nemde mobilya ve elektrikli eşyalar kısa sürede zarar görecektir.   
  • Yüksek nem sıcaklık, düşük nem ise soğukluk hissetmemize sebep olur.  
  • Tarihi eserlerin saklandığı müzelerde, eserlerin uzun yıllar bozulmadan sergilenmesi için nem kontrolü çok önemlidir. 
  • Canlılar için konfor şartı bakımından değerlendirdiğimizde, nem sıcaklıktan daha önemli bir kriterdir. Çünkü ortalama bir canlının %80'i sudan oluşmaktadır ve ideal nem düzeyi bu sıvı dengesinin korunmasına yardımcı olmaktadır. 
Katodik Koruma
Su ile metalin sıkça buluştuğu bir işletmede çalışıyorsanız, metalin ömrünü korumak için katodik koruma ile ilgili bazı uygulamalar ve önlemler alındığını duymuş olabilirsiniz.
Peki katodik nedir? Katodik koruma nasıl yapılır?
Demir ve çelik alaşımlı metaller su yada hava ile temas ettiğinde korozyona uğrar, yani paslanır.
Korozyon daha çok su veya toprak altındaki metallerde daha sık karşılaşılan bir durum olduğu için bu durum borular için büyük bir risktir. İşte bu noktada borular ile temas edecek şekilde reaktif bir metalin yerleştirildiği koruma sistemine katodik koruma denir. Başka bir ifade ile katoodik koruma, korunacak metal sistemi, bir elektrokimyasal hücrenin katodu haline getirerek metal yüzeyinde yürümekte olan anodik reaksiyonların durdurulmasıdır.

Peki katodik koruma nasıl yapılır?

Metale katodik yönde bir harici akım uygulayarak korunacak olan metalin potansiyelini anodun açık devre potansiyeline kadar polarize edilirek katodik koruma yapılır. Katodik koruma ilk olarak 1930 yılında keşfedilmiş ve özellikle son yıllarda teknolojide yapılan inovasyonlar sayesinde yüksek performanslı yeni anotların bulunmasıyla katodik koruma korozyonla mücadelede en etkili ve en ekonomik yöntem olmuştur. Katodik koruma, dış akım kaynaklı ve galvanik anotlu olmak üzere iki türlü yapılır.

Katodik Koruma Nasıl Yapılır?

Dış Akım Kaynaklı Katodik Koruma

Dış akım kaynaklı katodik koruma, metale dıştan bir doğru akım uygulanarak yapılır. Bir transformatör redresör sisteminden elde edilen doğru akım (-) ucu korunacak olan metale (+) ucu da bir yardımcı anota bağlanır. Yardımcı anot, toprak altı yapılarda en yaygın olarak kullanılan "anot tipi silis katkılı demir" anotlardır. Bunun dışında ayrıca, yurt dışından ithal edilen grafit ve metaloksit kaplı titanyum anotları da kullanılabilir.
Zemine döşenen boruların dıştan akım uygulanarak katodik koruması

Galvanik Anotlu Katodik Koruma

Galvanik anotlu katodik koruma, metal yapıya kendisinden daha negatif potansiyelde metal (anot) bağlanarak bir galvanik pil oluşturularak metal yapı katot haline getirilir. Galvanik anotlar çözünerek, pil gibi akım üretirler. Anodun çözülmesiyle elektronlar, dış bağlantıdan katoda (korunan metal yapı) taşınarak katodik reaksiyon için açığa çıkar. Galvanik anotlar, koruma sırasında belirli hızlarla çözünerek ağırlıklarını kaybederler. Tüm bu süreç uygun zaman aralıklarıyla tekrarlanarak korumada süreklilik sağlanır.

Galvanik anotlar nerelerde kullanılır?

  • Toprak altı borularında. 
  • Toprak altı tanklarda
  • Su altı tanklarında
  • Kazan, boyler, eşanjörlerin iç cidarlarında
  • Toprağa ve tatlı suya temas eden diğer yapılarda

Anot çeşitleri nelerdir?

  • Alüminyum tipi anot
  • Magnezyum tipi anot
  • Magnezyum torba tipi anot
  • Çinko tipi anot
Katodik koruma sisteminde, potansiyel değeri ve akım değerini ölçmek için kullanılan ölçüm kutup sayıları, uygulanan katodik koruma sistemine göre değişmektedir. Ayrıca isteğe göre ölçü kutularının dış yüzeyi sıcak daldırma galvaniz veya talep edilen renkte boya ile kaplanır.
Genel olarak toprak ve tatlı su içerisinde bulunan yapılara uygulanan katodik koruma sisteminde potansiyel değer okunurken Bakır / Bakır Sülfat (Cu/CuSO4) referans kodu kullanılır.
Tatlı su içerisinde bulunan yapılara uygulanan katodik koruma sistemde potansiyel değeri okunurken Gümüş / Gümüş Klorür (Ag/AgCI) referans elektrodu kullanılır. Ayrıca deniz yapılarında çinko elektrot istenirse kullanılabilir.

Resim kaynak : Karadeniz Korozyon

Referans Elektrot Ölçü Kutuları

Dış akım kaynaklı katodik koruma sisteminde Alternatif akımı doğru akıma çeviren trafo/redresör 220 V veya 380 V A.C. beslemeli, hava veya yağ soğutmalı, istenilen D.C. Volt ve Amper çıkış değerine göre ayarlanabilir, Voltaj regülasyonu manuel, otomatik, varyaklı veya faz kontrollü, sabit referans kontrollü, PLC' li bilgisayar kontrollü SCADA uyumlu tipte üniteler kullanılmaktadır.

Trafo ve redresör üniteler

Katodik olarak korunmuş olan metal yapının korunup korunmadığını tespit etmek için, aşağıda belirtilen koruma potansiyel değerini sağlaması gerekir.

Ülkemizde katodik korumaya öncelik verilmediği için maalesef yıllık milli gelirin %4.5'ini kaybetmekteyiz. Üstelik bu kayba malzeme, ürün ve işçilik dahil değildir. (Kaynak belirtilmeli)
Katodik Korumanın Manule Ölçümü

Katodik Koruma Test Talimatı

1. Ölçüm yapılırken, TS-4363’ de tarif edildiği gibi Cu-CuSO4 tip referans elektrodu, DC gerilim ve akım ölçen bir avometre, kullanılmalıdır.
2. Referans elektrod kapağı açılmalı, içerisinde bulunan bakır çubuk, sıfır zımpara ile parlak yüzey elde edilinceye kadar iyice zımparalanmalıdır..
3. Referans elektrod içerisindeki çözeltinin seviyesi ve durumu kontrol edilmelidir.
4. Çözelti, içerisinde kristalleşme ve herhangi bir tortu ve yabancı tanecik olmamalıdır.
5. Eğer gerekliyse, çözelti değiştirilmelidir.
6. Elektrod içerisindeki çözelti seviyesi azalmış ise ilave yapılmalıdır.
7. Ölçüm yapılacak yere gidildiğinde, katodik ölçüm kutusu tespit edilmelidir.
8. Ölçüm kutusu kapağı açılmalıdır.
9. Katodik korunmaya alınmış teçhizattan yaklaşık 80 cm. uzaklığa, 40cm. derinliğinde bir çukur açılmalı ve içerisine 3 litre kadar saf su dökülerek çukurun içinde çamur oluşturulmalıdır.
10. Referans elektrodu, çamurlu halde olan çukurun ortasına batırılmalıdır.
11. Avometre, DC 2 V kademesine getirilmelidir.
12. Ölçüm kutusu içerisinde bulunan köprü bağlantısı sökülmeden avometrenin (-) ucu sisteme (+) ucu ise referans elektroda bağlanmalıdır.
13. Sistem-zemin potansiyeli ölçü aletinden okunarak kayıt edilmelidir.
14. Ölçü kutusu içerisinde bulunan köprü bağlantısı sökülmelidir.
15. Avometrenin (-) ucu, ölçüm kutusu içerisinde katodik korunmaya alınmış teçhizatın bağlı olduğu klemense, (+) ucu ise refrans elektroddan gelen kabloya bağlanmalıdır.
16. Açık devre teçhizat-sistem potansiyeli ölçü aletinden okunarak kayıt edilmelidir.
17. Avometrenin (-) ucu bu kez anot malzemeden gelen kablonun bağlı olduğu klemense, (+) ucu ise referans tan gelen kabloya bağlanmalıdır.
18. Açık devre anot-zemin potansiyeli ölçü aletinden okunarak kayıt edilmelidir.
19. Avometre DC 20 mA kademesine ölçüm probları ise akım ölçecek duruma getirilmelidir.
20. Avometrenin (-) ucu teçhizatın bağlı olduğu klemense, (+) ucu ise anot malzemenin bağlı olduğu klemense bağlanarak anottan çekilen akım ölçülmeli ve kayıt edilmelidir.
21. Katodik ölçüm kutusu içerisinde bulunan klemensler tekrar bağlanmalı, ölçüm kutusu kapağı vida veya cıvataları sıkılmak sureti ile sıkıca kapatılmalıdır.
22. Referans elektrod sökülerek, bol su ile dış yüzeyi yıkanmalı ve saklama kabına konulmalıdır.
23. Avometre kapalı konuma getirilerek kutusuna konulmalıdır.
24. Ölçüm yapılan tesise ait firma bilgileri alınmalıdır. 
IAQ ne demektir, IAQ ölçümü bir ihtiyaç mı?
IAQ ingilizce, Indoor Air Quality kısaltılmışı olup IAQ Türkçe karşılığı olarak, İç Hava Kalitesi diyebiliriz. Teknoloji, refah ve nüfusun artması ile birlikte IAQ her geçen gün daha da önemli bir hale gelmiştir. Çünkü yığın insan grupları, atmosfere kapalı özel olarak şartlandırılmış, dikey ve yatay binalarda yaşamaktadır.
Peki, iç mekanın hava kalitesi neden bozulur? İç hava kalitesi neden ölçülür?
Açıkçası, iç hava kalitesini bozan bir çok etken bulunmaktadır. Bunlardan sık karşılaşılan durumlar sıralarsak; kalitesiz inşaat malzemesi, sağlığa uygun olmayan boyalar ve temizlik kimyasalları, iyi projelendirilemeyen veya uygulama sonrası yeterli bakım yapılmayan HVAC-R sistemi ve ayrıca kapasite üstü personel bulundurmak iç hava kalitesini bozan etkenlerin başında gelmektedir. Genelde binalarda iç hava kalitesini, duman, karbondioksit, karbonmonoksit, hayvan döküntüler, kepekler, küf ve benzeri biyolojik ajanlar, havada asılı duran solvent, yapıştırıcı ve temizlik kimyasalları gibi uçucu bileşenler ile ayrıca binalarda haşereler ile mücadelede kullanılan (pestist) ilaçlar hava kalitesini bozmaktadır.
IAQ ölçümlerinde 3 temel bileşen dikkate alınır. Bunlar; nem, sıcaklık, ve parçacık (partükül) yani ppm'dir. Dolayısı ile ölçümleri genelde HVAC-R uzmanları tarafından yapılması tespit ve değerlendirme açısından daha doğru bir yaklaşım olacaktır.
IAQ neden önemli?
Binalarda sağlıklı bir yaşam sağlanması için öncelikli olarak binanında sağlıklı olması gerekmektedir. İlk olarak 1997 yılında William Fisk ve Art Rosenfeld tarafından ortaya atılan hasta bina sendromunun etkilerinin ülkenin büyüklüğüne göre yaklaşık olarak 20 milyar dolara kadar ilave maliyet yükü getireceğini ifade etmişlerdir. Hasta bina sendromu, sadece binada ki olası tadilat  maliyetleri değil aynı zamanda binada ki insanların hastalanması, verimlilik ve üretkenliklerinin düşmesi ve buna bağlı ekonomik maliyetleri de  ortaya çıkarmıştır.  Diğer taraftan hasta binaların oluşturduğu zararlar ile ilgili açılan davalar sonucu ödenen tazminatlar ise milyon dolarlar mertebesine çıkmıştır. Bu noktada IAQ hasta bina sendromu ve bunun kötü sonuçları ortaya çıkmadan ön tespitlerini yapar ve gerekli tedbirlerin alınmasına yönelik bize yol haritası çıkarır. Böylece binamızda insanların daha sağlıklı yaşamasını ve çalışanların ise daha üretken olmasını sağlarız.
IAQ ölçümleri sonrası önlemlerimizi nasıl alacağız?
Binamızın proje, bakım ve işletme tarafındaki tüm değişkenler eğer gerçekten olması gerektiği gibiyse binamızda IAQ ölçümleri sonucu bizim herhangi bir iyileştirici önlem almamıza gerek yoktur. Fakat bu çok nadir olarak karşımıza çıkar. Çünkü hava kalitesini bozan değişkenler çok fazladır. Binada herşey düzgün olsa bile bizim dışımızda örneğin; binamızın yanından daha sonra yol geçmesi, yada yanına bina, fabrika vs. gibi üretim sahalarının açılması hava kalitesinde düşme yaratacaktır. Diğer taraftan bina içinde, haşere ile mücadele, niteliksiz dekorasyon (halı, boya, plastik malzeme vs. kullanımı), kapasite fazlası insan bulundurması gibi yönetimi zor süreçlerde IAQ ölçüm sonuçlarımız düşük çıkabilir. Bu noktada önlemleri kısım kısım almakta fayda var. Örneğin; konfor sıcaklığının altı veya üstü olması durumunda İklimlendirme sistemlerinin düzgün çalıştığı tespit edilmeli eğer düzgün çalışıyorsa kontrol edilemeyen ısı kaynakları (makine, fırın, ocak vs), ısıyı atmosfere atacak düzenekler kurarak, kontrol edilebilir hale getirilmelidir. Oksijen seviyesini düşüren yada başka bir değişle karbondioksit ve karbonmonoksit seviyesini yükselten değişkenler tespit edilmelidir. Kazan, kombi vs kalorifer sistemi yanma ve baca sistemleri gözden geçirilmeli, yeterli taze hava ve egzoz verildiği ölçülmeli ayrıca binada garaj varsa garaj havalandırma sistemi ve senaryosu gözden geçirilmeli. Binada koku veya nefes daraltan durumlar olması halinde, temizlik için kullanılan kimyasalların MSDS raporları kontrol edilmeli, pestist uygulanıyorsa, daha sağlıklı kontrollü bir hale getirilmeli. Binada boya, yapıştırıcı, solvent vs. kimyasallar kullanılırken de yine kontrollü ve insan sağlığını tehdit etmeyecek malzemeler kullanılmalı. Diğer taraftan genel konulara ait tespitler, HVAC-R, inşaat malzemeleri, elektrik ve aydınlatma sistemlerinin bakım ve işletme süreçleri her zaman gözden geçirilmeli.  
IAQ Riskleri baştan nasıl bertaraf edilir?
Eğer IAQ risklerini ilk baştan yapının imalatı ile ilgili riskleri bertaraf etmek istiyorsanız, binanızın iyi hesaplanmış ve kullanım amacına uygun olarak projelendirilmesi gerekir. Proje ve uygulamanın ayrıca bağımsız olarak denetlenmesinde her zaman fayda olacaktır. Günümüzde BREAM, LEED gibi yeşil bina  sertifika süreçlerinin binanın yaşam kalitesini yükselteceği gerçeğini göz ardı etmemek gerekir. Bina inşası ve sistemlerin montajı sonrası devreye almaya süreçleri yani TAD ve  Commissioning süreçleri bağımsız firmalara yaptırılmalı.
Şuna da bakın  : Binalarda Commissioning Yapılan Sistemler
IAQ ölçümü yasal olarak zorunlu mu?
Binanın kullanım amacı ve kaç kişinin kullandığına bağlı olarak bu soruya evet diyebiliriz. Bina eğer iş güvenliği yasal süreçlerine dahil ise bu kapsamda ortam ölçümleri yapılmaktadır ki bunlardan birisi bina iç hava kalitesinin ölçümüdür. Diğer taraftan ortam ölçümleri ihmal edilmesi ve ölçüm sonucu iyileştirmelerin yapılmaması sonrası iş güvenliği ve sağlığı kapsamında hukuki riskler ortaya çıkabilir. Ülkemizde henüz bununla ilgili bir ceza vakası yaşanmamıştır ama dünyada örnekleri mevcuttur. Örneğin, 1995 yılında ABD, Florida eyaletine bağlı,  Polk Country'de  HVAC-R sisteminde dolayı açılan bir dava 25,8 milyon dolar ceza ile sonuçlanmıştır. Yine buna benzer olarak 2002 yılında, Havaiide ki hilton tatil köyü, 453 odasını küf sebebi ile yeniden yapmak zorunda kalmış, bunun için yaklaşık 55 milyon dolar harcamış ve  daha sonra yüklenici firmaları dava etmiştir.
Sonuç olarak; Binaların ve binalarda yaşayanların sağlıklı, mutlu ve daha fazla üretken olmasında, hatta binaların daha prestijli, seçkin ve kıymetli hale gelmesinde, IAQ ölçümlerinin faydası azımsanamayacak derecede yüksektir.

CMMS en yalın hali ile İngilizce, Cumputerized Maintanence Management Systems kısaltılmış halidir. CMMS'nin açılını Türkçe olarak ifade etmek istersek BBYS (Bilgisayarlı Bakım Yönetim Sistemi) yani; Bilgisayar Destekli Bakım Onarım Yönetim Sistemi diyebiliriz.

CMMS bir yazılım otomasyonudur. CMMS ile üretim tesislerini, makineleri  ve binalarda bulunan ekipman ve sistemleri kontrol edebilir, çalışmasını takip eder, bakım ve onarım süreçlerini, iş emirlerini planlayabilir, sistemlerin enerji ve verimliliğini ölçebilirsiniz. CMMS özet olarak makine ve ekipmanın satın alımından başlayıp, kurulum, işletme süreçleri ile devam edip daha sonra ekonomik ömrü sonlanması ile elden çıkarana kadar olan döngüsünü uçtan uca yönetmemizi sağlar.

Peki CMMS nasıl ve nerede kullanırız? CMMS gerçekten faydalı bir yazılım mı? Esasında bir çok yazılım firması CMMS'yi  paket olarak satmakta veya paketi kurumlara ve sistemlere göre özelleştirmekte ya da direkt olarak sadece kurumlara veya sistemlere özel olarak sıfırdan hazırlanarak müşterilere detaylı olarak çözüm sunacak şekilde üretilebilmektedir. Burada optimum çözüm noktasını bulmak çok önemli. CMMS yani Bilgisayar Destekli Bakım Yönetim Sistemlerinin gerçekten çözüm getirecek, fayda sağlayacak başa baş noktasını iyi tespit etmek lazım.
Özellikle günümüz teknolojisi, endüstri 4.0 doğru kayarken kullanılan ekipman ve sistemler otomasyon ile birbirine entegre edilirken mutlaka CMMS alt yapısını da planlamaya dahil edilmelidir. Üretim tesislerini ve teknoloji destekli binaları verimli kullanmak ve sistemlerden sürdürülebilir fayda sağlamak açısından baktığımızda CMMS ve türevi sistemleri görmezden gelemeyiz.
Ortalama bir CMMS yazılımı minimum, aşağıda ki özelliklere (yeteneklere) sahiptir.

  • Ekipman ve makine satın alma sürecini başlatmak kısaca tedarik zinciri yönetimi yapabilmek.
  • Ekipman ve makineyi sistem envanter kayıt listesine eklemek ve envanter yönetimi sistemine dahil olarak raporlara ilgili speklerinin ithal edilmesini sağlamak. Bu arada unutulmaması gerekir ki makine ve ekipmanı yönettiğiniz bir yazılım aynı zamanda da envanter yönetim sistemidir. 
  • Makine ve ekipmana ait kullanım kitapçığı, garanti belgesi ve fatura gibi evrakları sanal olarak dosyalama.
  • Makine ve ekipmanın bakım planlarını yapma optimum bakım avantajları yaratma.
  • Makine ve ekipmanların yedek parça stok ve kullanım durumlarını takip etmek yedek parça giderlerini düşürme.
  • Makine ve ekipmanlara ait toplam işletim maliyetlerini yönetmek yani enerji, personel ve yedek parça ve diğer konulara ait fırsat maliyetlerini ve riskleri yönetmek.
  • Sistemlerin ve sistemlerin kullanıcılarının iş güvenliği senaryosunu hazırlamak ve uygulamak
  • CMMS kullanımında özellikle üretim tesislerinde, üretimi planlamak ve üretime bağlı kaynakları yönetmek mümkündür.
  • CMMS ile iş emirleri yaratma, arıza bakım yönetimi ve SLA takibi yapılabilir
  • CMMS ile makine ve sistemlere bağlı tesisiniz için kritik öneme sahip KPI çıktılarını alabilmeniz mümkündür. 
  • Günümüz teknolojisine sahip bir CMMS,  pc, tablet ve mobil telefon ile 7/24 erişim sağlanabilmeli.
  • Enerji yönetimi ve çevre yönetimi sistemleri ile entegre çalışmalalı.
CMMS okunuşu : Si Em Em eS
Tesisler ve binalar büyüdükçe süreç ve sistemleri eski usul manuel olarak takip etmek ve yönetmek artık zor değil neredeyse imkansız hale geldi. Dolayısı ile tesis ve binaları yönetmek için teknolojiden faydalanmak kaçınılmaz bir hale geldi. Fakat diğer taraftan piyasada hazır veya tesise özel kişiselleştirilmiş yazılımlar olsa da, yazılımların tam olarak ihtiyaca cevap vermesi kafalarda hala soru işareti olarak durmakta. Özellikle yazılımı kullanmayı sevmeyen tesis yöneticilerini yazılımı almaktan ziyade yazılımı kullandırmak daha zorlu bir süreç. Kullanılmayan yazılımlar verimsiz olarak sınıflandırılmakta ve boş yere emek ve para harcanmaktadır. Dolayısı ile ihtiyaca cevap verecek yazılım almak veya yaptırmanın birinci önceliği yazılımın gerçekten kullanıcı ile dost, merak uyandıran ve herşeyden önemlisi ise eğlendirici olması gerekiyor. Bu arada eğlendirici kelimesi bazı kişilerin hoşuna gitmeyebilir, fakat en verimli, değişime açık ve inovatif kişi,  çalışırken eğlenenler olduğunu unutmamak gerekir.
Tesis Yönetim Yazılımları
Emaint  : Wb servis ve mobil uyumlu tesis bakım yazılımı. Lisanslarının 3 ayrı paket halinde aylık kiralama işlemi yaparak ihtiyaca uygun bir alt yapı vaat ediyor.
Servicechannel : Merkezi ABD olan yazılım firması Amerika ve Avrupa'da yaklaşık 200 firmada kullanılmakta. Web ve mobil altyapısı olan servisin oldukça iddialı olduğunu söyleyebiliriz.
CafmexplorerBakım onarım ve esasında kuvvetli olduğu kısım alan yönetimi dolayısı ile sanki bana daha çok otel veya residance vs. gibi tesislerin yönetimi için daha çok uygun gibi göründü.
Cogz : Bakım onarım yönetimi ağırlıklı bir tesis yönetim servis yazılımı. Merkezi Amerikada ver her sektörde kullanabilirsiniz mesajı ile müşterilerine destek veriyor.
Mapcon : Aylık 30 dolaylık fiyatları ile göze çarpan bir tesis bakım onarım yazılımı. Sadece bakım onarım değil, proje yönetimi, satınalma, iş güvenliği gibi tesis yönetimi araçlarını da sunmakta.
Manwinwin : Açıkçası bu yazılımın ücretisiz versiyonunu pc'me indirdim. Komple tesis yönetimi için çok kullanışlı olduğunu söyleyemeyeceğim. Daha çok endüstriyel tesislere daha uygun gibi.
Captera : Daha fazla tesis yönetimi yazılımı ve bu yazılımlar ile ilgili yapılmış olumlu ve olumsuz yorumları takip edebileceğiniz güzel bir platform.


Günümüzde büyük yapılar veya tesisler yapılırken yüksek maliyetleri karşılamak için yatırımcıların doğru kaynaklara erişimi gerekmektedir. Bu da en doğru tercih olarak Gayrimenkul Yatırım Ortakları sayesinde gerçekleşmektedir.  Sizler için Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ile ilgili merak edilen konuları maddelere bölerek bir yazı dizisi altında topladık. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO)  ile ilgili merak edilen tüm konuları aşağıdaki konu başlıkları üzerinden erişebilirsiniz.
Not: Bu sitede yer alan makalelerden hiçbirisi direkt veya dolaylı olarak yatırım tavsiyesi değildir. 
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının vergilendirilmesi hususunda gayrimenkul yatırım ortaklıklarının paylarının halka arzına ilişkin izahnamelerden bilgi edinilmesi mümkündür. İzahnamelere gayrimenkul yatırım ortaklıklarının merkezlerinden ve internet sitelerinde yer alan “sürekli bilgilendirme formları”ndan ulaşılabilmektedir. Buna ilaveten Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı internet sitesi (http://www.gib.gov.tr/) aracılığıyla güncel vergilendirme bilgilerine ulaşılması mümkündür.
Teminat Verebilme
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından, kat karşılığı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arazilerin sahiplerince ortaklığa bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi halinde, projenin teminatı olarak arazi sahibi lehine ipotek veya sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir.
Borçlanma
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, kısa süreli fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetlerini karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları finansal tablolarında yer alan konsolide olmayan özsermayesinin beş katı kadar kredi kullanabilirler.
Gayrimenkul Sertifikası ve Varlık Teminatlı Menkul Kıymet İhracı
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Kurul düzenlemeleri çerçevesinde gayrimenkul sertifikası ve portföydeki gayrimenkullerin satış veya satış vaadi sözleşmeleri ile satışından kaynaklanan senetli alacaklarının teminatı altında ve Kurul düzenlemeleri çerçevesinde, varlık teminatlı menkul kıymet ihraç edebilirler.
İştirak
Ortaklıklar sadece;

  • İşletmeci şirketlere,
  • Diğer gayrimenkul yatırım ortaklıklarına,
  • Yap-işlet-devret projeleri kapsamında kurulan şirketlere,
  • Belirli gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların portföye alınması amacıyla sınırlı olarak faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere, İktisap tarihinde gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların ekspertiz değerinin, iştirak edilecek şirketin bilanço aktifinin en az %75'ini oluşturduğu Türkiye'de kurulu şirketlere,
  • Portföylerinde yer alan ve/veya yer alması planlanan gayrimenkul, gayrimenkule dayalı hak veya gayrimenkul projelerine ilişkin altyapı hizmetlerinin; ilgili mevzuatta yer alan yasal zorunluluklar gereği yalnızca bu hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla sınırlı olarak kurulmuş veya kurulacak şirketler tarafından yapılmasının zorunlu olması halinde, bu şirketlere
 iştirak edebilirler. Ancak ortaklıklar tarafından işletmeci şirketlere yapılacak iştirak, ortaklıkların hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları finansal tablolarında yer alan aktif toplamının % 10'undan fazla olamaz.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Tabi Olduğu Portföy Sınırlamaları Nelerdir?
  • Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara ve gayrimenkul projelerine aktif toplamının en az % 51’i oranında yatırım yapmak zorundadırlar.
  • Sermaye piyasası araçları, ters repo ve Takasbank para piyasası işlemleri ile iştiraklerin tamamına en fazla aktif toplamının % 49'u oranında, bu varlıklar içerisinde yer alan yatırım amaçlı Türk Lirası veya yabancı para cinsinden mevduat/katılma hesabına ise en fazla aktif toplamının % 10'u oranında yatırım yapabilirler.
  • Yabancı gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına ve faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere aktif toplamının en çok % 49’u oranında yatırım yapabilirler.
  • Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20’sini aşamaz.
  • Belirli alanlarda faaliyet göstermek veya belirli projelere yatırım yapmak üzere kurulan ortaklıkların aktif toplamlarının en az %75'inin, unvanlarında ve/veya esas sözleşmelerinde belirtilen varlıklardan oluşması zorunludur.
  • Genel amaçlı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföylerini sektör, bölge ve gayrimenkul bazında çeşitlendirmeleri ve uzun vadeli yönetmeleri esastır.
  • Hiçbir şirkette sermaye veya oy haklarının %5’inden fazlasına sahip olamazlar. Ayrıca bu kapsamdaki yatırımlarının toplamı aktif toplamının %10’unu aşamaz.
  • Altına, kıymetli madenlere ve diğer emtialara ve bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar.
  • Yatırım fonları payları hariç, Borsada veya Borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem görmeyen sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar, sermaye piyasası araçlarının alım satımlarının Borsa kanalıyla yapılması zorunludur.
  • Sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar.
  • Türev araçları kullanarak korunma amacını aşan işlemler yapamazlar.
  • Kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık değerinin % 3’ünü aşan komisyon ücreti ve benzeri giderler yapamazlar.
  • Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

  • Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.
  • Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler.
  • Otel, hastane veya buna benzer faaliyete geçirilebilmesi için belirli asgari donanıma ihtiyaç duyan gayrimenkullerin kiraya verilmeden önce tefrişini temin edebilirler.
  • Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde kendi lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları üçüncü kişilere devredebilirler.
  • Mülkiyetine sahip oldukları gayrimenkuller üzerinde başka kişiler lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler.
  • Özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla Yap-İşlet-Devret modeliyle geliştirilecek projeleri, düzenlemelerde belirtilen şartların sağlanması koşuluyla kendisi veya başkaları lehine üst hakkı tesis ettirmek suretiyle gerçekleştirebilirler.
  • Aracılık faaliyeti kapsamında olmamak kaydıyla sermaye piyasası araçlarını alabilir ve satabilir, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemi yapabilir, Türk Lirası veya yabancı para cinsinden mevduat veya katılma hesabı açtırabilirler, sermaye piyasası araçlarını ödünç verebilirler. Kurulun ilgili düzenlemeleri çerçevesinde yapılacak bir sözleşme ile herhangi bir anda portföylerindeki sermaye piyasası araçlarının piyasa değerinin en fazla %50’si tutarındaki sermaye piyasası araçlarını, gerekli teminatın sağlanması koşuluyla ödünç verebilirler.
  • İşletmeci şirketlere, diğer gayrimenkul yatırım ortaklıklarına, Yap-işlet-devret projeleri kapsamında kurulan şirketlere, belirli gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların portföye alınması amacıyla sınırlı olarak faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere, gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların değerinin, iştirak edilecek şirketin finansal tablolarında yer alan aktif toplamının en az %75’ini oluşturduğu Türkiye’de kurulu şirketlere, portföylerinde yer alan ve/veya yer alması planlanan gayrimenkul, gayrimenkule dayalı hak veya gayrimenkul projelerine ilişkin altyapı hizmetlerinin; ilgili mevzuatta yer alan yasal zorunluluklar gereği yalnızca bu hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla sınırlı olarak kurulmuş veya kurulacak şirketler tarafından yapılmasının zorunlu olması halinde, bu şirketlere iştirak edebilirler. 
  • Özel sözleşme hükümleri müsait olmak kaydıyla, kira geliri elde etmek amacıyla üçüncü şahıslardan gayrimenkul kiralayabilirler ve bunları tekrar kiraya verebilirler.
  • Risklere karşı korunmak amacıyla swap ve forward işlemler yapabilirler, opsiyon yazabilirler, mala dayalı olanlar hariç vadeli işlem sözleşmeleri alabilirler.
  • Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edebilirler. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni hakları tesis edebilirler.
  • Kısa süreli fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetlerini karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları finansal tablolarında yer alan konsolide olmayan öz sermayelerinin beş katı kadar kredi kullanabilirler.
  • Sermaye piyasası mevzuatındaki sınırlamalar dahilinde borçlanma aracı ihraç edebilirler.
  • Kurul düzenlemeleri çerçevesinde gayrimenkul sertifikası ve portföydeki gayrimenkullerin satış veya satış vaadi sözleşmeleri ile satışından kaynaklanan senetli alacakları ile kira gelirlerinin teminatı altında varlık teminatlı menkul kıymet ihraç edebilirler.
  • Münhasıran bir projeyi gerçekleştirmek maksadıyla, bir veya birkaç ortakla adi ortaklık oluşturabilirler.