IAQ ne demektir, IAQ ölçümü bir ihtiyaç mı?
IAQ ingilizce, Indoor Air Quality kısaltılmışı olup IAQ Türkçe karşılığı olarak, İç Hava Kalitesi diyebiliriz. Teknoloji, refah ve nüfusun artması ile birlikte IAQ her geçen gün daha da önemli bir hale gelmiştir. Çünkü yığın insan grupları, atmosfere kapalı özel olarak şartlandırılmış, dikey ve yatay binalarda yaşamaktadır.
Peki, iç mekanın hava kalitesi neden bozulur? İç hava kalitesi neden ölçülür?
Açıkçası, iç hava kalitesini bozan bir çok etken bulunmaktadır. Bunlardan sık karşılaşılan durumlar sıralarsak; kalitesiz inşaat malzemesi, sağlığa uygun olmayan boyalar ve temizlik kimyasalları, iyi projelendirilemeyen veya uygulama sonrası yeterli bakım yapılmayan HVAC-R sistemi ve ayrıca kapasite üstü personel bulundurmak iç hava kalitesini bozan etkenlerin başında gelmektedir. Genelde binalarda iç hava kalitesini, duman, karbondioksit, karbonmonoksit, hayvan döküntüler, kepekler, küf ve benzeri biyolojik ajanlar, havada asılı duran solvent, yapıştırıcı ve temizlik kimyasalları gibi uçucu bileşenler ile ayrıca binalarda haşereler ile mücadelede kullanılan (pestist) ilaçlar hava kalitesini bozmaktadır.
IAQ ölçümlerinde 3 temel bileşen dikkate alınır. Bunlar; nem, sıcaklık, ve parçacık (partükül) yani ppm'dir. Dolayısı ile ölçümleri genelde HVAC-R uzmanları tarafından yapılması tespit ve değerlendirme açısından daha doğru bir yaklaşım olacaktır.
IAQ neden önemli?
Binalarda sağlıklı bir yaşam sağlanması için öncelikli olarak binanında sağlıklı olması gerekmektedir. İlk olarak 1997 yılında William Fisk ve Art Rosenfeld tarafından ortaya atılan hasta bina sendromunun etkilerinin ülkenin büyüklüğüne göre yaklaşık olarak 20 milyar dolara kadar ilave maliyet yükü getireceğini ifade etmişlerdir. Hasta bina sendromu, sadece binada ki olası tadilat  maliyetleri değil aynı zamanda binada ki insanların hastalanması, verimlilik ve üretkenliklerinin düşmesi ve buna bağlı ekonomik maliyetleri de  ortaya çıkarmıştır.  Diğer taraftan hasta binaların oluşturduğu zararlar ile ilgili açılan davalar sonucu ödenen tazminatlar ise milyon dolarlar mertebesine çıkmıştır. Bu noktada IAQ hasta bina sendromu ve bunun kötü sonuçları ortaya çıkmadan ön tespitlerini yapar ve gerekli tedbirlerin alınmasına yönelik bize yol haritası çıkarır. Böylece binamızda insanların daha sağlıklı yaşamasını ve çalışanların ise daha üretken olmasını sağlarız.
IAQ ölçümleri sonrası önlemlerimizi nasıl alacağız?
Binamızın proje, bakım ve işletme tarafındaki tüm değişkenler eğer gerçekten olması gerektiği gibiyse binamızda IAQ ölçümleri sonucu bizim herhangi bir iyileştirici önlem almamıza gerek yoktur. Fakat bu çok nadir olarak karşımıza çıkar. Çünkü hava kalitesini bozan değişkenler çok fazladır. Binada herşey düzgün olsa bile bizim dışımızda örneğin; binamızın yanından daha sonra yol geçmesi, yada yanına bina, fabrika vs. gibi üretim sahalarının açılması hava kalitesinde düşme yaratacaktır. Diğer taraftan bina içinde, haşere ile mücadele, niteliksiz dekorasyon (halı, boya, plastik malzeme vs. kullanımı), kapasite fazlası insan bulundurması gibi yönetimi zor süreçlerde IAQ ölçüm sonuçlarımız düşük çıkabilir. Bu noktada önlemleri kısım kısım almakta fayda var. Örneğin; konfor sıcaklığının altı veya üstü olması durumunda İklimlendirme sistemlerinin düzgün çalıştığı tespit edilmeli eğer düzgün çalışıyorsa kontrol edilemeyen ısı kaynakları (makine, fırın, ocak vs), ısıyı atmosfere atacak düzenekler kurarak, kontrol edilebilir hale getirilmelidir. Oksijen seviyesini düşüren yada başka bir değişle karbondioksit ve karbonmonoksit seviyesini yükselten değişkenler tespit edilmelidir. Kazan, kombi vs kalorifer sistemi yanma ve baca sistemleri gözden geçirilmeli, yeterli taze hava ve egzoz verildiği ölçülmeli ayrıca binada garaj varsa garaj havalandırma sistemi ve senaryosu gözden geçirilmeli. Binada koku veya nefes daraltan durumlar olması halinde, temizlik için kullanılan kimyasalların MSDS raporları kontrol edilmeli, pestist uygulanıyorsa, daha sağlıklı kontrollü bir hale getirilmeli. Binada boya, yapıştırıcı, solvent vs. kimyasallar kullanılırken de yine kontrollü ve insan sağlığını tehdit etmeyecek malzemeler kullanılmalı. Diğer taraftan genel konulara ait tespitler, HVAC-R, inşaat malzemeleri, elektrik ve aydınlatma sistemlerinin bakım ve işletme süreçleri her zaman gözden geçirilmeli.  
IAQ Riskleri baştan nasıl bertaraf edilir?
Eğer IAQ risklerini ilk baştan yapının imalatı ile ilgili riskleri bertaraf etmek istiyorsanız, binanızın iyi hesaplanmış ve kullanım amacına uygun olarak projelendirilmesi gerekir. Proje ve uygulamanın ayrıca bağımsız olarak denetlenmesinde her zaman fayda olacaktır. Günümüzde BREAM, LEED gibi yeşil bina  sertifika süreçlerinin binanın yaşam kalitesini yükselteceği gerçeğini göz ardı etmemek gerekir. Bina inşası ve sistemlerin montajı sonrası devreye almaya süreçleri yani TAD ve  Commissioning süreçleri bağımsız firmalara yaptırılmalı.
Şuna da bakın  : Binalarda Commissioning Yapılan Sistemler
IAQ ölçümü yasal olarak zorunlu mu?
Binanın kullanım amacı ve kaç kişinin kullandığına bağlı olarak bu soruya evet diyebiliriz. Bina eğer iş güvenliği yasal süreçlerine dahil ise bu kapsamda ortam ölçümleri yapılmaktadır ki bunlardan birisi bina iç hava kalitesinin ölçümüdür. Diğer taraftan ortam ölçümleri ihmal edilmesi ve ölçüm sonucu iyileştirmelerin yapılmaması sonrası iş güvenliği ve sağlığı kapsamında hukuki riskler ortaya çıkabilir. Ülkemizde henüz bununla ilgili bir ceza vakası yaşanmamıştır ama dünyada örnekleri mevcuttur. Örneğin, 1995 yılında ABD, Florida eyaletine bağlı,  Polk Country'de  HVAC-R sisteminde dolayı açılan bir dava 25,8 milyon dolar ceza ile sonuçlanmıştır. Yine buna benzer olarak 2002 yılında, Havaiide ki hilton tatil köyü, 453 odasını küf sebebi ile yeniden yapmak zorunda kalmış, bunun için yaklaşık 55 milyon dolar harcamış ve  daha sonra yüklenici firmaları dava etmiştir.
Sonuç olarak; Binaların ve binalarda yaşayanların sağlıklı, mutlu ve daha fazla üretken olmasında, hatta binaların daha prestijli, seçkin ve kıymetli hale gelmesinde, IAQ ölçümlerinin faydası azımsanamayacak derecede yüksektir.

CMMS en yalın hali ile İngilizce, Cumputerized Maintanence Management Systems kısaltılmış halidir. CMMS'nin açılını Türkçe olarak ifade etmek istersek BBYS (Bilgisayarlı Bakım Yönetim Sistemi) yani; Bilgisayar Destekli Bakım Onarım Yönetim Sistemi diyebiliriz.

CMMS bir yazılım otomasyonudur. CMMS ile üretim tesislerini, makineleri  ve binalarda bulunan ekipman ve sistemleri kontrol edebilir, çalışmasını takip eder, bakım ve onarım süreçlerini, iş emirlerini planlayabilir, sistemlerin enerji ve verimliliğini ölçebilirsiniz. CMMS özet olarak makine ve ekipmanın satın alımından başlayıp, kurulum, işletme süreçleri ile devam edip daha sonra ekonomik ömrü sonlanması ile elden çıkarana kadar olan döngüsünü uçtan uca yönetmemizi sağlar.

Peki CMMS nasıl ve nerede kullanırız? CMMS gerçekten faydalı bir yazılım mı? Esasında bir çok yazılım firması CMMS'yi  paket olarak satmakta veya paketi kurumlara ve sistemlere göre özelleştirmekte ya da direkt olarak sadece kurumlara veya sistemlere özel olarak sıfırdan hazırlanarak müşterilere detaylı olarak çözüm sunacak şekilde üretilebilmektedir. Burada optimum çözüm noktasını bulmak çok önemli. CMMS yani Bilgisayar Destekli Bakım Yönetim Sistemlerinin gerçekten çözüm getirecek, fayda sağlayacak başa baş noktasını iyi tespit etmek lazım.
Özellikle günümüz teknolojisi, endüstri 4.0 doğru kayarken kullanılan ekipman ve sistemler otomasyon ile birbirine entegre edilirken mutlaka CMMS alt yapısını da planlamaya dahil edilmelidir. Üretim tesislerini ve teknoloji destekli binaları verimli kullanmak ve sistemlerden sürdürülebilir fayda sağlamak açısından baktığımızda CMMS ve türevi sistemleri görmezden gelemeyiz.
Ortalama bir CMMS yazılımı minimum, aşağıda ki özelliklere (yeteneklere) sahiptir.

  • Ekipman ve makine satın alma sürecini başlatmak kısaca tedarik zinciri yönetimi yapabilmek.
  • Ekipman ve makineyi sistem envanter kayıt listesine eklemek ve envanter yönetimi sistemine dahil olarak raporlara ilgili speklerinin ithal edilmesini sağlamak. Bu arada unutulmaması gerekir ki makine ve ekipmanı yönettiğiniz bir yazılım aynı zamanda da envanter yönetim sistemidir. 
  • Makine ve ekipmana ait kullanım kitapçığı, garanti belgesi ve fatura gibi evrakları sanal olarak dosyalama.
  • Makine ve ekipmanın bakım planlarını yapma optimum bakım avantajları yaratma.
  • Makine ve ekipmanların yedek parça stok ve kullanım durumlarını takip etmek yedek parça giderlerini düşürme.
  • Makine ve ekipmanlara ait toplam işletim maliyetlerini yönetmek yani enerji, personel ve yedek parça ve diğer konulara ait fırsat maliyetlerini ve riskleri yönetmek.
  • Sistemlerin ve sistemlerin kullanıcılarının iş güvenliği senaryosunu hazırlamak ve uygulamak
  • CMMS kullanımında özellikle üretim tesislerinde, üretimi planlamak ve üretime bağlı kaynakları yönetmek mümkündür.
  • CMMS ile iş emirleri yaratma, arıza bakım yönetimi ve SLA takibi yapılabilir
  • CMMS ile makine ve sistemlere bağlı tesisiniz için kritik öneme sahip KPI çıktılarını alabilmeniz mümkündür. 
  • Günümüz teknolojisine sahip bir CMMS,  pc, tablet ve mobil telefon ile 7/24 erişim sağlanabilmeli.
  • Enerji yönetimi ve çevre yönetimi sistemleri ile entegre çalışmalalı.
CMMS okunuşu : Si Em Em eS
Tesisler ve binalar büyüdükçe süreç ve sistemleri eski usul manuel olarak takip etmek ve yönetmek artık zor değil neredeyse imkansız hale geldi. Dolayısı ile tesis ve binaları yönetmek için teknolojiden faydalanmak kaçınılmaz bir hale geldi. Fakat diğer taraftan piyasada hazır veya tesise özel kişiselleştirilmiş yazılımlar olsa da, yazılımların tam olarak ihtiyaca cevap vermesi kafalarda hala soru işareti olarak durmakta. Özellikle yazılımı kullanmayı sevmeyen tesis yöneticilerini yazılımı almaktan ziyade yazılımı kullandırmak daha zorlu bir süreç. Kullanılmayan yazılımlar verimsiz olarak sınıflandırılmakta ve boş yere emek ve para harcanmaktadır. Dolayısı ile ihtiyaca cevap verecek yazılım almak veya yaptırmanın birinci önceliği yazılımın gerçekten kullanıcı ile dost, merak uyandıran ve herşeyden önemlisi ise eğlendirici olması gerekiyor. Bu arada eğlendirici kelimesi bazı kişilerin hoşuna gitmeyebilir, fakat en verimli, değişime açık ve inovatif kişi,  çalışırken eğlenenler olduğunu unutmamak gerekir.
Tesis Yönetim Yazılımları
Emaint  : Wb servis ve mobil uyumlu tesis bakım yazılımı. Lisanslarının 3 ayrı paket halinde aylık kiralama işlemi yaparak ihtiyaca uygun bir alt yapı vaat ediyor.
Servicechannel : Merkezi ABD olan yazılım firması Amerika ve Avrupa'da yaklaşık 200 firmada kullanılmakta. Web ve mobil altyapısı olan servisin oldukça iddialı olduğunu söyleyebiliriz.
CafmexplorerBakım onarım ve esasında kuvvetli olduğu kısım alan yönetimi dolayısı ile sanki bana daha çok otel veya residance vs. gibi tesislerin yönetimi için daha çok uygun gibi göründü.
Cogz : Bakım onarım yönetimi ağırlıklı bir tesis yönetim servis yazılımı. Merkezi Amerikada ver her sektörde kullanabilirsiniz mesajı ile müşterilerine destek veriyor.
Mapcon : Aylık 30 dolaylık fiyatları ile göze çarpan bir tesis bakım onarım yazılımı. Sadece bakım onarım değil, proje yönetimi, satınalma, iş güvenliği gibi tesis yönetimi araçlarını da sunmakta.
Manwinwin : Açıkçası bu yazılımın ücretisiz versiyonunu pc'me indirdim. Komple tesis yönetimi için çok kullanışlı olduğunu söyleyemeyeceğim. Daha çok endüstriyel tesislere daha uygun gibi.
Captera : Daha fazla tesis yönetimi yazılımı ve bu yazılımlar ile ilgili yapılmış olumlu ve olumsuz yorumları takip edebileceğiniz güzel bir platform.


Günümüzde büyük yapılar veya tesisler yapılırken yüksek maliyetleri karşılamak için yatırımcıların doğru kaynaklara erişimi gerekmektedir. Bu da en doğru tercih olarak Gayrimenkul Yatırım Ortakları sayesinde gerçekleşmektedir.  Sizler için Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ile ilgili merak edilen konuları maddelere bölerek bir yazı dizisi altında topladık. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO)  ile ilgili merak edilen tüm konuları aşağıdaki konu başlıkları üzerinden erişebilirsiniz.
Not: Bu sitede yer alan makalelerden hiçbirisi direkt veya dolaylı olarak yatırım tavsiyesi değildir. 
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının vergilendirilmesi hususunda gayrimenkul yatırım ortaklıklarının paylarının halka arzına ilişkin izahnamelerden bilgi edinilmesi mümkündür. İzahnamelere gayrimenkul yatırım ortaklıklarının merkezlerinden ve internet sitelerinde yer alan “sürekli bilgilendirme formları”ndan ulaşılabilmektedir. Buna ilaveten Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı internet sitesi (http://www.gib.gov.tr/) aracılığıyla güncel vergilendirme bilgilerine ulaşılması mümkündür.
Teminat Verebilme
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından, kat karşılığı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arazilerin sahiplerince ortaklığa bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi halinde, projenin teminatı olarak arazi sahibi lehine ipotek veya sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir.
Borçlanma
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, kısa süreli fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetlerini karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları finansal tablolarında yer alan konsolide olmayan özsermayesinin beş katı kadar kredi kullanabilirler.
Gayrimenkul Sertifikası ve Varlık Teminatlı Menkul Kıymet İhracı
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Kurul düzenlemeleri çerçevesinde gayrimenkul sertifikası ve portföydeki gayrimenkullerin satış veya satış vaadi sözleşmeleri ile satışından kaynaklanan senetli alacaklarının teminatı altında ve Kurul düzenlemeleri çerçevesinde, varlık teminatlı menkul kıymet ihraç edebilirler.
İştirak
Ortaklıklar sadece;

  • İşletmeci şirketlere,
  • Diğer gayrimenkul yatırım ortaklıklarına,
  • Yap-işlet-devret projeleri kapsamında kurulan şirketlere,
  • Belirli gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların portföye alınması amacıyla sınırlı olarak faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere, İktisap tarihinde gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların ekspertiz değerinin, iştirak edilecek şirketin bilanço aktifinin en az %75'ini oluşturduğu Türkiye'de kurulu şirketlere,
  • Portföylerinde yer alan ve/veya yer alması planlanan gayrimenkul, gayrimenkule dayalı hak veya gayrimenkul projelerine ilişkin altyapı hizmetlerinin; ilgili mevzuatta yer alan yasal zorunluluklar gereği yalnızca bu hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla sınırlı olarak kurulmuş veya kurulacak şirketler tarafından yapılmasının zorunlu olması halinde, bu şirketlere
 iştirak edebilirler. Ancak ortaklıklar tarafından işletmeci şirketlere yapılacak iştirak, ortaklıkların hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları finansal tablolarında yer alan aktif toplamının % 10'undan fazla olamaz.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Tabi Olduğu Portföy Sınırlamaları Nelerdir?
  • Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara ve gayrimenkul projelerine aktif toplamının en az % 51’i oranında yatırım yapmak zorundadırlar.
  • Sermaye piyasası araçları, ters repo ve Takasbank para piyasası işlemleri ile iştiraklerin tamamına en fazla aktif toplamının % 49'u oranında, bu varlıklar içerisinde yer alan yatırım amaçlı Türk Lirası veya yabancı para cinsinden mevduat/katılma hesabına ise en fazla aktif toplamının % 10'u oranında yatırım yapabilirler.
  • Yabancı gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına ve faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere aktif toplamının en çok % 49’u oranında yatırım yapabilirler.
  • Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20’sini aşamaz.
  • Belirli alanlarda faaliyet göstermek veya belirli projelere yatırım yapmak üzere kurulan ortaklıkların aktif toplamlarının en az %75'inin, unvanlarında ve/veya esas sözleşmelerinde belirtilen varlıklardan oluşması zorunludur.
  • Genel amaçlı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföylerini sektör, bölge ve gayrimenkul bazında çeşitlendirmeleri ve uzun vadeli yönetmeleri esastır.
  • Hiçbir şirkette sermaye veya oy haklarının %5’inden fazlasına sahip olamazlar. Ayrıca bu kapsamdaki yatırımlarının toplamı aktif toplamının %10’unu aşamaz.
  • Altına, kıymetli madenlere ve diğer emtialara ve bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar.
  • Yatırım fonları payları hariç, Borsada veya Borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem görmeyen sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar, sermaye piyasası araçlarının alım satımlarının Borsa kanalıyla yapılması zorunludur.
  • Sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar.
  • Türev araçları kullanarak korunma amacını aşan işlemler yapamazlar.
  • Kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık değerinin % 3’ünü aşan komisyon ücreti ve benzeri giderler yapamazlar.
  • Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

  • Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.
  • Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler.
  • Otel, hastane veya buna benzer faaliyete geçirilebilmesi için belirli asgari donanıma ihtiyaç duyan gayrimenkullerin kiraya verilmeden önce tefrişini temin edebilirler.
  • Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde kendi lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları üçüncü kişilere devredebilirler.
  • Mülkiyetine sahip oldukları gayrimenkuller üzerinde başka kişiler lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler.
  • Özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla Yap-İşlet-Devret modeliyle geliştirilecek projeleri, düzenlemelerde belirtilen şartların sağlanması koşuluyla kendisi veya başkaları lehine üst hakkı tesis ettirmek suretiyle gerçekleştirebilirler.
  • Aracılık faaliyeti kapsamında olmamak kaydıyla sermaye piyasası araçlarını alabilir ve satabilir, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemi yapabilir, Türk Lirası veya yabancı para cinsinden mevduat veya katılma hesabı açtırabilirler, sermaye piyasası araçlarını ödünç verebilirler. Kurulun ilgili düzenlemeleri çerçevesinde yapılacak bir sözleşme ile herhangi bir anda portföylerindeki sermaye piyasası araçlarının piyasa değerinin en fazla %50’si tutarındaki sermaye piyasası araçlarını, gerekli teminatın sağlanması koşuluyla ödünç verebilirler.
  • İşletmeci şirketlere, diğer gayrimenkul yatırım ortaklıklarına, Yap-işlet-devret projeleri kapsamında kurulan şirketlere, belirli gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların portföye alınması amacıyla sınırlı olarak faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere, gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların değerinin, iştirak edilecek şirketin finansal tablolarında yer alan aktif toplamının en az %75’ini oluşturduğu Türkiye’de kurulu şirketlere, portföylerinde yer alan ve/veya yer alması planlanan gayrimenkul, gayrimenkule dayalı hak veya gayrimenkul projelerine ilişkin altyapı hizmetlerinin; ilgili mevzuatta yer alan yasal zorunluluklar gereği yalnızca bu hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla sınırlı olarak kurulmuş veya kurulacak şirketler tarafından yapılmasının zorunlu olması halinde, bu şirketlere iştirak edebilirler. 
  • Özel sözleşme hükümleri müsait olmak kaydıyla, kira geliri elde etmek amacıyla üçüncü şahıslardan gayrimenkul kiralayabilirler ve bunları tekrar kiraya verebilirler.
  • Risklere karşı korunmak amacıyla swap ve forward işlemler yapabilirler, opsiyon yazabilirler, mala dayalı olanlar hariç vadeli işlem sözleşmeleri alabilirler.
  • Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edebilirler. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni hakları tesis edebilirler.
  • Kısa süreli fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetlerini karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları finansal tablolarında yer alan konsolide olmayan öz sermayelerinin beş katı kadar kredi kullanabilirler.
  • Sermaye piyasası mevzuatındaki sınırlamalar dahilinde borçlanma aracı ihraç edebilirler.
  • Kurul düzenlemeleri çerçevesinde gayrimenkul sertifikası ve portföydeki gayrimenkullerin satış veya satış vaadi sözleşmeleri ile satışından kaynaklanan senetli alacakları ile kira gelirlerinin teminatı altında varlık teminatlı menkul kıymet ihraç edebilirler.
  • Münhasıran bir projeyi gerçekleştirmek maksadıyla, bir veya birkaç ortakla adi ortaklık oluşturabilirler.
  • Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Neler Yapamaz?
  • Bankacılık Kanunu'nda tanımlandığı üzere mevduat toplayamazlar ve mevduat toplama sonucunu verecek iş ve işlemler yapamazlar.
  • İzin verilen işlemler dışında ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunamazlar.
  • Hiçbir şekilde gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez ve bu amaçla personel ve ekipman edinemezler. Ancak yürütülen projelerin kontrol işleri dahili olarak yürütülecekse bu amaçla istihdam edilen personel kapsam dışındadır.
  • Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler. Ancak, ortaklık portföyünde kira geliri elde etme amacına yönelik gayrimenkuller olması halinde, söz konusu gayrimenkullere veya onların bağımsız bölümlerine ilişkin olarak güvenlik, temizlik, genel idare ve buna benzer nitelikteki temel hizmetler ile ortaklık portföyünde yer alan gayrimenkuller ve gayrimenkul projelerinin pazarlanmasına ve değerinin artırılmasına yönelik olarak yapılacak reklam ve promosyon faaliyetleri nedeniyle istihdam edilen personel bu kapsamda değerlendirilmez.
  • Kendi personeli vasıtasıyla portföye konu olan veya olacak projeler hariç olmak üzere başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler.
  • Kredi veremezler, Kurulun finansal raporlamaya ilişkin düzenlemelerinde tanımlanan ilişkili taraflarıyla herhangi bir mal veya hizmet alım satımı işlemine dayanmayan borç alacak ilişkisine giremezler.
  • Belgeye dayandırılmayan ve piyasa rayicinden bariz farklılık gösteren bir harcama veya komisyon ödemesinde bulunamazlar.
  • Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.
  • Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal tablolarının hazırlanmasında ve kamuya açıklanmasında Sermaye Piyasası Kurulu’nun finansal raporlama ile ilgili düzenlemelerine uyulması gerekmektedir. Konsolide finansal tablo hazırlama yükümlülüğü bulunan gayrimenkul yatırım ortaklıkları konsolide finansal tablolarıyla birlikte bireysel finansal tablolarını da kamuya açıklarlar.
    Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, ara dönem finansal raporlarını üç aylık dönemler itibarıyla hazırlamak, üç ayda bir hazırlanan ara dönem ve yıllık finansal raporlarını, varsa bunlara ilişkin bağımsız denetim raporları ile birlikte, elektronik imzalı olarak kamuyu aydınlatma platformuna (www.kap.gov.tr) göndermekle yükümlüdürler.
    Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Bağımsız Denetim Kapsamında mıdır?
    Gayrimenkul yatırım ortaklığı, paylarının halka arz edildiği hesap dönemi itibariyle, sürekli bağımsız denetime tabidir. Bunun sonucu olarak şirketin 6. ve 12. ay sonu itibariyle finansal tabloları, Kurul tarafından listeye alınmış bir bağımsız denetim kuruluşu tarafından denetlenmektedir.
    Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının paylarının halka arzı sırasında ve sonrasında yatırımcılar ihtiyaç duydukları bilgileri aşağıdaki kaynaklardan elde edebilirler.
    Esas Sözleşme
    Şirketin kuruluşuna ilişkin olarak Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde düzenlenen ve şirketin ticaret unvanı, amacı ve faaliyet konusu, süresi, yetkili organları gibi konuları içeren bir belgedir. Şirket, esas sözleşmenin tescili ile tüzel kişilik kazanır.
    İzahname
    Halka arzda şirket paylarını satın almak suretiyle şirkete ortak olacak yatırımcılara şirketin amacı, süresi, ticaret unvanı, tescil tarihi ve numarası, halka arz edilecek payların tutarı ve oranı, şirketin faaliyet ve yatırımları, şirketin finansal tabloları, imtiyazlı paylar gibi konularda bilgi vermeyi amaçlayan bir kamuyu aydınlatma aracıdır.
    Sirküler
    Şirket paylarını satın almak suretiyle şirkete ortak olacak yatırımcıların, halka arza çağrılması amacıyla yayınlanan bir duyurudur.
    İzahname ve sirküler, başvuru yerlerinde yatırımcıların incelemesine açık tutulur ve ayrıca, Kamuyu Aydınlatma Platformu (www.kap.gov.tr) ile şirketin internet sitesinde de yayımlanır.
    Finansal Tablolar
    Gayrimenkul yatırım ortaklıkları Sermaye Piyasası Kurulu’nun finansal raporlamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde finansal tablolarını hazırlar ve kamuya açıklarlar.
    Yönetim Kurulu Faaliyet Raporları
    Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, üçer aylık dönemler itibarıyla yönetim kurulu faaliyet raporları düzenlerler. Bu raporlarda asgari olarak, portföyde yer alan varlıklara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporlarının özetine, son üç aylık döneme ilişkin gelişmelerin özetine, projelere ilişkin mevcut durum, tamamlanma oranı ve süresi, öngörülerin gerçekleşme durumu, sorunlar gibi ilave açıklamalara, portföyde yer alan varlıklardan kiraya verilenler ile ilgili ayrıntılı bilgilere, ortaklığın ilgili hesap dönemine ait karşılaştırmalı finansal tablolarına ve portföy sınırlamalarının kontrolüne ilişkin bilgilere yer verilir.
    Yönetim kurulu faaliyet raporları Kurulun finansal raporlamaya ilişkin düzenlemelerinde belirtilen sürelerde kamuya açıklanır. Söz konusu rapor aynı zamanda ortaklık merkezinde ve internet sitesinde yatırımcıların incelemesi için hazır bulundurulur. Ayrıca talep etmeleri halinde masrafları ortaklarca karşılanmak üzere ortaklara da gönderilir. Yönetim kurulu faaliyet raporları en az on yıl süreyle ortaklık nezdinde saklanır.
    Yukarıda sayılan bilgi ve belgelerin tamamına gayrimenkul yatırım ortaklıklarının internet sitelerinde yer alan “sürekli bilgilendirme formları”ndan da ulaşılması mümkündür.
    Özel Durum Açıklamaları
    Kurul düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanması gereken hususlara ilişkin şirket açıklamalarına KAP internet sitesinden ulaşılabilmektedir.